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楼市众生相 房企日销58亿背后的上海回调信号

作者:
发布时间:2018-11-17 11:39:23
来源:
标签:很早 梭哈游戏 郭庄子天钢新里

4月21日,上海中环住宅项目——大宁金茂府三期开盘。据了解,该项目382套总价1000万至2000万元的豪宅房源开盘即“日光”,销售金额达58亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受观点地产新媒体采访时表示,大宁金茂府三期项目9.4万左右的均价远远低于市场的预期,市场都觉得项目可能会以10万+的姿态出现。

由此看来,除去市场供应与项目本身的产品优势以外,开发商与市场博弈后的“理性”定价,也是目前楼市回调的主要推手之一。

58亿的“日光盘”

资料显示,大宁金茂府三期位于静安大宁绿地板块,是金茂在上海主打的一个高端住宅项目,推出房源382套,多为面积在112平方米-203平方米的三房、四房户型。

据了解,项目的平均售价为9.38万元/平方米,开盘当天,就有750余组客户前来,销量不断上升,所推房源半天内全部售罄。

而大宁金茂府项目地块则是金茂于2014年以101亿元摘得的上海项目,也是当时近五年来,上海中环线内唯一的超20万平方米的住宅项目。

详细资料显示,项目东至平型关路、南至彭江路、西至共和新路,占地9.6万平方米,总规划面积共计34万平方米(包含21万平方米建筑面积和13万平方米私家景观花园)。

市场人士认为,单从产品定位上看,大宁金茂府是目前国内唯一获英国BREEAM认证的住宅项目。同时,住宅中所体现的科技人居环境也为项目加持不少,在前期便积累了不少口碑,这使得项目在本次开盘中获得较好的反响。

另外,项目处于稀缺性土地供应的内中环板块,9.38万元/平方米的价格较市场预期要低,所以较受欢迎。上海中原地产市场分析师卢文曦在接受观点地产新媒体采访时称,大宁金茂府项目是区域里面的标杆,但9万4左右的均价远远低于市场的预期。

“其前期的房子也卖到9万左右,对比来讲基本没怎么涨,大家都觉得会到十万左右的价格,市场也认为项目会以10万+的姿态出现。”

而在“日光”背后,大宁金茂府项目热销所折射出的上海楼市信号,或许才是大家更为关注的。

对此,市场人士认为,开发商一直在预售证价格上和市场博弈,由于很多预售证价格达不到预期,开发商销售动力不足。但经过一段时间以来,开发商一些中高端项目的长久积压,不仅占据了现金流,还增加了开发商的资金成本。

卢文曦解释称,这段时间大家对市场的预期有所改变,很多限价在去年刚开始的时候,开发商还在跟市场博弈,但是现在来讲,市场释放的信号很明确。

“开发商在姿态上放低了,原先可能觉得指导价格太低,没有意愿走。但现在来看,大家都知道再靠房地产拉经济,可能性非常小。现在很多地方杠杆都看得很紧,要贷款都很难,所以谁先走谁占市场主动,先走了客户就给你消化掉了,你走得晚,客户就越来越少。”

回调的上海楼市

事实上,自去年起至今年一季度,上海楼市无论是供应、成交均处于冻结状态。数据显示,从2017年7月至2018年3月,上海新建商品住宅供应面积总计有7个月低于成交面积。2018年以来,上海新建商品住宅供应面积也连续3个月低于成交面积。

另外从新建商品住宅库存总量来看,自去年7月开始,上海的库存面积持续下降,至2018年3月,上海库存面积为459万平方米,环比下降4%,同比下降28%。

相比之下,进入4月以来,上海楼市从多个方面都逐渐显示出了回调的迹象。据了解,仅上周,上海就有分别来自青浦、杨浦、普陀、奉贤、浦东等5区13个盘入市,共计5544套房源。

当中,包括翠湖天地、金茂府、融创滨江壹号院、上海院子、仁恒西郊花园等高端项目在内的超过20个楼盘相继拿到预售证。

另据观点地产新媒体了解,今年4月份,上海共26个楼盘开盘。而值得一提的是,这些新供应楼盘的价格普遍低于此前市场预期,部分地区甚至还出现一二手房价格倒挂的现象。

显然,这段时间大家对市场的预期有所改变,因为就现在来讲,“市场释放的信号很明确”。

据卢文曦分析,随着开发商态度上的转变,后续市场供应会有比较明显的提升,这样一个背景下,开放商入市的姿态会比较积极,二季度的市场交易量将会比一季度明显转好。

对此,第一太平戴维斯也表示,展望年内情况,新增商品房供应有望增加,开发商或向政府指导价格靠拢,以尽快获取预售证发售现有项目。

卢文曦还介绍到,这一段时间以来上海豪宅市场总的销售都取得不错的效果。不仅是大宁金茂府,即使像处于市中心绝对核心区的翠湖天地也基本全部卖完,“这些新高端项目基本卖得不错”。

“像前滩的开了才五六百套,定的人可能要达到将近三千个,这一段时间应该说豪宅的总销售都是不错的,这是普遍的一个现象了。”

其还向观点地产新媒体介绍,相比起来,市场上一些中低端的项目则呈现出两极分化的局面,一部分好的项目去化可以到90%以上,差一点的项目则仅有百分之二三十的去化。

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